Společenství vlastníků jednotek (SVJ) funguje díky statutárnímu orgánu, který zajišťuje jeho chod a zastupuje ho navenek. Statutárním orgánem je obvykle vícečlenný výbor nebo samostatně jednající předseda. Nejvyšším orgánem SVJ je shromáždění vlastníků. Shromáždění se setkává na členských schůzích, které se konají alespoň jednou ročně. Členové SVJ na schůzi hlasují o důležitých záležitostech, jako je hospodaření, rozhodnutí týkající se správy domu, provádění nutných oprav či fungování společenství.
Shromáždění SVJ rozhoduje též o plánovaných investičních záměrech, mezi něž patří instalace fotovoltaické elektrárny na střechu bytového domu. Pro schvalování investičních záměrů je třeba především zajistit, aby členská schůze byla usnášeníschopná, a aby pro danou věc hlasoval dostatečný podíl přítomných vlastníků bytových jednotek.
Shromáždění resp. členská schůze je příležitostí pro vlastníky, aby vyjádřili své názory či požadavky na správu společné nemovitosti, na fungování sdružení či vztahy v něm. Výbor či předseda mají na schůzi SVJ zase jedinečnou příležitost prezentovat svou práci a též navrhovat svou představu na fungování společných záležitostí.
Kdy je členská schůze usnášeníschopná?
Schůze vlastníků SVJ je schopná usnášení, pokud na ni dorazili vlastníci s potřebným podílem hlasů (hlasovacích práv). Nutné kvórum přítomných vlastníků pro zajištění usnášeníschopnosti schůze upravují stanovy společenství vlastníků. Pokud pravidla pro usnášeníschopnost shromáždění nejsou uvedena ve stanovách SVJ, pak se řídí zákonem č. 89/2012 Sb. občanským zákoníkem, konkrétně § 1206. Podle občanského zákoníku je třeba, aby na členskou schůzi dorazili vlastníci alespoň s nadpolovičním podílem hlasovacích práv.
Své hlasy mohou vlastníci přenést na jinou osobu, která daného vlastníka na schůzi zastoupí. Velmi časté jsou situace, kdy jeden vlastník zastupuje více vlastníků na základě plné moci. Obvyklé je také převod hlasovacího práva na některého člena výboru. Plnou moc a převod hlasů využívají vlastníci, kteří se shromáždění nemohou z různých důvodů zúčastnit. Díky plným mocem je možné zvýšit šanci, že probíhající schůze bude usnášeníschopná.
Usnášeníschopnost schůze se dokladuje zápisem z členské schůze a prezenční listinou. Každý vlastník by se měl podepsat na prezenční listinu, na které by měl být i vyznačený počet hlasů či konkrétní výše vlastnického podílu, která definuje váhu jeho hlasovacího práva.
Jak SVJ přijímá rozhodnutí?
O programu členské schůze, o hospodaření sdružení, o změnách v jeho orgánech, o změnách jeho stanov a o jednotlivých návrzích a rozhodnutích se na shromáždění SVJ hlasuje. Jaký podíl je potřebný pro schválení rozhodnutí by mělo být uvedeno v jeho stanovách. Pokud ve stanovách sdružení není uvedeno, jaký podíl přítomných hlasů je potřebný pro přijetí rozhodnutí, řídí se toto opět občanským zákoníkem. V § 1206 bodě 2) občanského zákoníku se říká, že k přijetí rozhodnutí je potřeba nadpoloviční podíl hlasů přítomných na schůzi.
Stanovy sdružení mohou mít pravidla pro schvalování rozhodnutí upravena velmi jednoduše a třeba i stejně, jako je upravuje občanský zákoník. Ale také mohou mít taxativně uvedené různé doplňkové podmínky, kdy je pro schválení nutné vyšší procento hlasů, nikoliv pouze prostá většina.
Ve stanovách SVJ jsou obvyklé podmínky vyššího hlasovacího kvóra spojené se změnami na plášti budov či se změnami spojenými se změnou vzhledu bytového domu. Vyšší požadavky na kvórum mohou být spojeny se stavebními pracemi či s určitou výší investice, o které se na shromáždění hlasuje.
Schvalování záměru na 2 etapy
Instalace fotovoltaiky na střechu bytového domu je poměrně komplexní záležitost a obvykle se neřeší jednokolovým hlasováním o konkrétním projektu, nýbrž ve 2 či více etapách. Na začátku potřebuje výbor SVJ mandát od shromáždění v dané věci jednat. Proto nejprve zjišťuje zájem vlastníků o tento typ projektu a následně se připravuje návrh řešení, sbírají se nabídky od dodavatelů a vybírá konkrétní projekt a dodavatel.
Hlasování o fotovoltaice v SVJ obvykle probíhá v těchto krocích:
- Vyjádření zájmu vlastníků o tento typ investice a udělení mandátu pro výbor v dané věci jednat, navrhnout či získat návrh nejvhodnějšího řešení, získat nabídky od předepsaného počtu dodavatelů a provést jejich kvalifikaci.
- Schválení konkrétního projektu fotovoltaické elektrárny na základě porovnání parametrů došlých nabídek a doporučení výboru.
Dvoukolové schvalování záměru je důležité pro členy výboru SVJ či pro předsedu, aby věděli, zda se vyplatí do přípravy projektu investovat potřebný čas a úsilí. Samotná příprava projektu FVE, pokud má být provedena kvalitně, obvykle nebývá zadarmo. Je třeba provést studii proveditelnosti, na jejímž konci je podání žádosti o připojení FVE k distribuční síti. Studie proveditelnosti + podání žádosti o připojení k distribuční síti stojí u naší firmy 4 840 Kč vč. DPH.
Výhodou kvalitní přípravy projektu je, že po schválení projektu členskou schůzí již nic nebrání relativně rychlé realizaci projektu. Výstupem studie proveditelnosti jsou různé typy vizualizací a výpočtů výkonu. Na konci studie proveditelnosti máte dokonalou představu o instalovaném výkonu, investičních nákladech, očekávaných výnosech a návratnosti investice. Podle našich zkušeností kvalitní příprava projektu usnadňuje jeho schválení shromážděním SVJ.
Hlasování per rollam
Hlasování per-rollam získalo největší slávu za dob epidemie Covid19, kdy nebylo možné, aby se společenství vlastníků scházela osobně na členských schůzích. Zároveň však stále platilo pravidlo, že shromáždění SVJ se musí sejít minimálně 1x ročně. Jednání a schvalování společných záležitostí bez nutnosti pořádat schůzi s osobní účastí umožňuje právě hlasování per-rollam. Hlasování se pak provádí korespondenčně, nejčastěji hlasovacím lístkem vhozeným do poštovní schránky či elektronickými prostředky, například e-mailem nebo formulářem na webových stránkách.
Během epidemie byla zrušena veškerá omezení pro schůze vedené korespondenčně, nyní opět platí, že per-rollam lze bez omezení hlasovat pouze o záležitostech, které nebylo možné projednat z toho důvodu, že řádná členská schůze nebyla usnášeníschopná. Pravidla pro korespondenční hlasování však může mít každé SVJ upraveno ve svých stanovách. Pak se hlasování per rollam řídí tím, co dovolují stanovy SVJ.
Provést část hlasování ve formě per-rollam je výhodné u schvalování investice do FVE, které je obvykle stejně vícekolové, jak jsme rozebrali výše v tomto článku. Pokud má například vaše SVJ předschválený záměr investice do fotovoltaiky, pak výběr nejlepší nabídky už můžete v SVJ provést korespondenčně či oběžníkem. Nemusíte kvůli tomu složitě pořádat prezenční schůzi, což je zvláště u větších sdružení komplikované a drahé.
Požadujte prezentaci dodavatelů
Při schvalování investice do fotovoltaické elektrárny je výhodné dát na členské schůzi prostor k prezentaci návrhů realizačním firmám, které se kvalifikovaly do vašeho finálního výběru. Přítomnost zástupců dodavatelských firem umožní vlastníkům pokládat rozličné otázky na zvolenou technologii, provedení instalace, zajištění bezpečnosti, délku a realizaci záruk, financování, reference, principy sdílení energie v rámci energetické komunity atp.
Z našich zkušeností vyplývá, že během přípravy projektu se výše uvedená témata probírají při různých jednání s výborem SVJ, avšak členové výboru nedokáží na shromáždění zodpovědět všechny zvídavé dotazy vlastníků, které mohou být zaměřené velmi odborně. Pomáháme proto často výborům a předsedům SVJ naší přítomností na schůzích rozptylovat rozličné námitky a připomínky jednotlivých vlastníků tak, aby navržený projekt byl nakonec úspěšně schválen a zrealizován.